上半年广州甲级写字楼租赁需求上扬空置率总体企稳
上半年广州甲级写字楼租赁需求上扬 空置率总体企稳
2021-7-9 15:05:47
[提要]上半年广州甲级办公楼市场整体租赁需求上扬，空置率总体企稳，预测下半年整体租金将大致保持稳中有升的趋势。优质零售物业市场二季度受疫情反弹影响租赁成交量下跌，投资市场方面录得一笔大宗成交。预计下半年整体空置率改善幅度有限，租金缺乏增长动能。
仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“在新经济和金融行业的双重引领下，上半年广州甲级办公楼市场整体租赁需求上扬，空置率总体企稳，预测下半年整体租金将大致保持稳中有升的趋势。优质零售物业市场二季度受疫情反弹影响租赁成交量下跌，投资市场方面录得一笔大宗成交。预计下半年整体空置率改善幅度有限，租金缺乏增长动能。物流地产市场，电商企业积极扩张业务，带动对非保税仓储空间的需求增加，大湾区五座主要城市高标仓租赁市场供不应求，整体租金呈现上涨态势，新增的来自生鲜电商和实即时零售企业的需求逐步进入市场，预计短期内租金仍将稳中有升。”
2021年第二季度，因五月下旬新冠疫情在广州出现小幅反弹，本地甲级办公楼市场受到一定冲击，部分租赁活动停滞。但在此之前，得益于广州政府对疫情防控和经济社会发展全面而有力的规划统筹，1-5月份广州经济总体保持稳步复苏态势，各主要经济指标保持较快增长。
2021年已过半，疫情对原有的工作、生活和消费模式的影响依然存在，线上消费热度不减；近年来提前布局网络消费和线上商务平台的新经济企业在二季度也基本延续了自去年以来的活跃表现，而前五个月消费市场的快速恢复则引发了数家新经济企业新一轮的业务拓展和搬迁扩租需求。在全市范围内，琶洲凭借其区内数字经济产业聚集的优势，以及日趋完善的项目设施配套，受到上述企业的青睐；其中，名创优品和字节跳动在上半年进驻琶洲，租赁面积分别约达3万平方米，为近年规模较大的租赁交易。
上半年全市新增办公空间为35万平方米。二季度，全市仅有两座甲级办公楼项目入市，即位于珠江新城的万科中心和粤海金融中心一期，合计为广州市甲级办公楼市场带来约15万平方米的新增办公空间。
值得留意的是，今年4月揭牌成立的广州期货交易所选择入驻新建成的万科中心，租赁面积超过一万平方米，其后数家国内头部金融机构亦相继进驻。在新经济和金融行业的双重引领下，今年二季度租赁需求上扬。由于本季度办公楼市场供求渐趋平衡，广州甲级办公楼空置率总体企稳，达10.6%。
疫情给广州甲级办公楼市场带来短期不稳定因素，业主与租户对总体市场保持观望的态度；但是，在高需求的带动下，琶洲片区以及珠江新城部分优质项目去化较快，其中，琶洲片区上半年租金水平升幅明显，达4.6%，而全市整体租金水平也因此微涨1.1%。
6月底广州地区疫情已经基本受到控制，各类社会活动也得以逐渐摆脱疫情的影响；对于本地办公楼租赁市场而言，由于各种租赁问询、交易活动不再受到严格的疫情管控的限制，市场逐步恢复正常；此外，市场需求进一步释放，不少受疫情影响而在五月底至六月中旬期间采取观望态度的、有租赁需求的企业也开始重新物色心仪的办公场地。因此，我们预期下半年广州甲级办公楼租赁市场发展依然良好。
自去年年底广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划正式发布以来，本地制造业、现代服务业正稳步数字化转型升级；而在此次疫情冲击下，不少新经济企业依托数字化平台仍然实现持续发展，显现出惊人的活力与韧性。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽认为：“未来数字化仍是各类产业发展的大趋势，新媒体、互联网平台等产业将迎来新一轮的业务扩张机遇，对办公用地的需求也将水涨船高。”
江婧丽进一步指出：“随着广州期货交易所的落地，金融业与专业服务业作为广州长期以来的两大主要产业，也将为广州未来经济发展提供源源不断的动力，并与新经济产业一同成为引领广州办公楼租赁市场发展的主要力量。”
今年下半年，预计广州甲级办公楼新增供应约为70万平方米，其中约80%将来自琶洲，片区内办公场地去化压力将上升。但是，由于琶洲大部分存量办公楼空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租赁需求依然旺盛，新增供应所带来的竞争压力很可能仅存在于新建成的办公楼之间，而不会对现存办公楼的空置率和租金水平产生显着影响。因此，我们预测下半年广州办公楼整体租金将大致保持稳中有升的趋势。
今年上半年，广州消费市场总体稳定，1-5月全市社会消费品零售总额同比增长23.8%，两年平均增长4.4%。然而五月底，疫情反弹给广州零售市场按下了暂停键，取消堂食、限制旅行等一系列措施导致购物中心客流和销售额锐减，整体租赁需求也于六月进入停摆状态，二季度的租赁成交继而大幅下跌。
根据数据显示，今年上半年餐饮和服饰业态仍然是整体租赁需求的蕞大来源，新增租赁面积占比超过50%。新晋咖啡茶饮品牌风头不减，同时餐饮消费升级需求显现，部分客单价较高的餐饮品牌借着购物中心调整的机会进驻市区多个优质项目。此外，具有独特线下体验的娱乐业态不断涌现。除料理工作室、亲子互动类等租户，日本娱乐品牌ROUND1的全国首店亦于二季度落户永旺梦乐城。相反，由于服饰业仍处于恢复阶段，上半年仅运动类品牌保持一定扩张趋势。
上半年仅有一家购物中心入市，即位于增城区的永旺梦乐城，为全市带来13万平方米的优质零售供应。然而，市郊竞争日益激烈导致部分运营欠佳的项目持续流失租户，加之新入市项目的开业率未如理想，市郊空置率较2020年底攀升两个百分点至6.6%。相比之下，得益于部分优质零售项目日益改善的入驻情况，市区少数项目的大面积调整并未对空置造成较大影响。截至二季度，市区购物中心空置率为6.9%。
上半年整体租金大致平稳，较2020年底上升0.4%。疫情的短暂反弹使得市区项目对优质零售商的竞争加剧，不少业主愿意通过降低招商门槛或提供更灵活的租赁条件来锁定租户从而应对风险，二季度市区租金也因此明显承压。另一方面，攀升的空置率进一步拖累市郊租金水平。尽管如此，个别优质项目对零售商的吸引力不减反增，租金逆势上涨，而这也是整体租金在上半年呈现稳定态势的主要原因。
二季度广州录得一笔大宗优质零售物业成交，领展房地产投资信托基金以32亿元人民币的价格成功收购位于珠江新城的太阳新天地购物中心。据悉，领展将会通过物业软硬件提升和租户组合升级等一系列资产增值操作，提高项目对周边消费人群的吸引力。
尽管广州本轮疫情已得到有效控制，零售商在短期内将继续持观望态度，整体租赁需求会出现一段时间的瓶颈期。至于供应，下半年全市将迎来三个项目入市，均位于市区，新增供应面积共计24万平方米。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“在短期租赁需求相对疲软的背景下，新项目或将面临不少招商压力，而现有空置面积的去化周期亦将延长。可以预见下半年整体空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增长动能。”
与此同时，仲量联行也观察到业主及零售商尝试采取破局方法以应对复杂多变的市场环境。首先，部分业主不再一味打造业态组合丰富的综合型购物中心，而是基于区域位置和人口结构对项目进行差异化定位。举例来说，项目零售业态占比将大幅缩小，转而增加特色餐饮和教育等业态比例，及打造各种创新高端的体验式场景以满足周边社区及办公配套需求。另一方面，由于核心商圈的优质项目日趋饱和，中高端以及承租能力较高的零售商或将寻找广州下一个能实现消费快速增长的商圈，部分消费升级需求有望转移至珠江新城。
2021年上半年，广州和深圳作为大湾区城市群内的两大核心城市，整体消费需求率先从疫情中恢复，居民消费意愿持续提升。广州、深圳社会消费品零售总额分别同比增长23.8%和28.2%，恢复势头良好；线上零售也热度不减，广州全市限额以上批发和零售业实物商品网上零售额同比增长13.3%，深圳市限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长甚至达到85.6%。上述一线城市各类消费需求的强劲复苏惠及东莞、佛山、惠州等大湾区二线城市。
在线上消费需求持续增长的带动下，综合性电商巨头，以及与其关系密切的第三方物流配送行业在上半年保持了稳步增长的势头。一、二季度消费市场的整体恢复速度高于预期，巩固了主要电商平台对未来市场的乐观预期，促使这些企业积极扩张业务，带动对非保税仓储空间需求的增加。
经历疫情，消费者更习惯于通过线上消费平台满足各种生活需要。在此背景下，生鲜生活类电商业务扩展迅猛。相较于传统生鲜零售的仓储需求可以被一些相对低标准的仓储空间满足，生鲜电商更加标准化的供应链产生了更多对高标仓的需求。上半年录得叮咚买菜、美团买菜等企业在广州、东莞等地租赁了不少面积的高标仓。
此外，随着大湾区数字化转型日益渗透到经济运作和社会生活中，愈发普及的大数据应用为各类依托消费大数据进行产品设计的即时零售平台提供了适宜的发展环境。其商业模式相较于传统竞争对手优势明显，其市场份额的快速扩张带动了上游产业链及第三方物流配送仓储需求的增加。例如，一主要面向海外市场的服装类即时零售平台及其供应链相关企业上半年在广州、佛山及周边市场租赁面积约60万平方米，引起了行业内的广泛关注。
2021年上半年，广州、深圳和惠州均未见新增仓储面积入市；高标仓市场新增供应较少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和东莞两地。在这两座城市中，上半年佛山新入市的仓储面积为31万平方米，东莞仅为6万平方米，这五座大湾区城市的整体仓储供应量难以满足快速增加的需求。
今年1-6月，在处于低位供应和强劲市场需求的双重作用下，上述五座城市的高标仓储市场整体空置率继续走低，深圳、东莞、佛山和惠州空置率均维持在极低位；其中，佛山上半年新增的31万平方米仓储面积在入市后全部租出，大部分由即时零售相关行业吸纳。即时零售行业对仓储空间旺盛的需求明显高于市场普遍的预期，发展前景看好。而此前空置率相对较高的广州市场在二季度净吸纳量超过15万平方米，全市空置率降至1.7%，为八年来蕞低水平。
今年上半年，高标仓租赁市场整体“供不应求”的现状导致大湾区五座城市高标仓整体租金呈现上涨态势。其中，由于东莞拥有同时辐射广州和深圳两个核心城市的良好区位和相对完备的仓库硬件设施配套，市场对其辖区内的仓储空间需求更大，当地租金上半年的涨幅达到3.2%，在五座城市中位列首位。广州、深圳和佛山地区高标仓租金上涨幅度相近。
未来六个月，我们认为各类电商、即时零售等企业增长预期依然积极，其业务扩张将继续拉高这些企业对高标仓的需求；除此以外，新增需求很可能将集中在广州、佛山和惠州等外围、以生产端为主的市场。虽然今年下半年五座城市新增仓储供应将超过120万平方米，但大部分都集中在广州市且目前项目的市场反应十分良好，预租情况理想。因此，我们预期今年下半年市场需求将有助消化新增供应，五座城市整体空置率水平不会有大幅增加。仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“考虑到来自传统电商的稳定需求增长，加之新增的来自生鲜电商和即时零售企业的需求逐步进入市场，预计短期内租金仍将稳中有升。特别是即时零售平台短期内扩充的巨大需求极大地强化了业主的信心，他们还提前预租了不少空间，缓解未来供应集中上市的压力。”
长期来看，大湾区城市强大的人口吸纳能力有力支撑了本地消费和仓储需求的“基本盘”；根据第七次人口普查的数据，广州、深圳、东莞和佛山四座城市近十年净增人口数量超过1,764万人，是全国人口流入蕞多的地区。持续的人口流入为未来大湾区消费市场的长期发展奠定了坚实基础，而消费市场延续强势表现也将显着增强电商、物流以及机构投资者的信心；但是，长期而言，广州和深圳两座一线城市的传统核心仓储区域内用地供应仍相当有限，广州北部、佛山、东莞、惠州乃至肇庆等仓储市场的重要性将随着深中通道等重大区域性工程的推进逐渐提高。
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