2020年大湾区工业地产的几大变化？

　　大湾区的工业地产市场一直比较沉寂，但在2020年，我们看到大湾区很多工业地产项目入市并收获不错的市场反应甚至可以用火爆来形容，背后的原因是什么？

　　我们区分广义的产业地产时分为三种，工业地产、物流地产和写字楼（研发楼）。

　　◆物流地产因为标准化程度高，资产金融化属性强而备受青睐。

　　◆写字楼（研发楼）形象高大上、土地利用率高。在运营良好的前提下产值税收高，理论上投资回报很高，政府也非常欢迎此类物业落位。

　　◆工业厂房正好相反，因此在过去几年属于被忽略的物业类型。但在2020年，工业厂房市场迎来了逆袭。

　　从2015年开始的“去产能”、“产业升级转型”，到2019年前后的珠三角地区特别是一线城市的旧改、环保风暴，加上“中美贸易战”对制造业带来的升级压力，能留下来的工业企业都是经过千锤百炼的“精锐部队”。同时国家近两年大力支持科技创新，中国在制造业技术上已经跻身世界前列。今年突发的疫情，让全世界看到中国的“全产业链”优势”，以上种种，决定了2020年是工业地产转折之年。

　　大湾区的工业用地供应相比较长三角而言是非常稀缺的，且很大一部分为集体用地。因此，工业用地通常要向大项目，如500强项目等倾斜。由此导致大量工业地产开发商因为拿不到地而无法进入大湾区市场。

　　但从过去的一年多来看，大湾区工业用地供应有了转机。这是得益于M0政策和工业旧改（尤其是村镇工业园改造）政策。以顺德为例，村镇工业园改造释放出来的土地每年将建设近200万平方米的厂房。

　　早在7、8年前，众多的工业地产开发商进入大湾区工业园开发及商品厂房项目。包括联东、万洋、中南高科等传统工业地产品牌。近一两年，传统房企也开始建厂房、卖厂房。更多的人才将在这个领域涌现，以下的入市及即将入市的项目列表可见一斑：

　　2020年是工业地产逆势上扬的转折之年，也是其打破人们对厂房“低端”、“落后”这一刻板印象的奋起之年。随着各地规划指标对集约化用地要求的进一步提高，以及制造业在生产工艺上的不断进步，外部要求的带领和业内标准的更新都将促使工业厂房以集约、规整的形象呈现在公众的视野。原本零散脏乱的小作坊式生产在产业转型升级等浪潮涤荡之下将逐渐成为历史。制造业用户、物业市场和开发商间的频繁互动，将推动工业厂房一路向好。

　　关于M0用地，我们看到大湾区各地推出了新的政策，它们为市场带来了那些变化？

　　新型产业用地M0，相信大家不会陌生，由深圳率先

　　提出并实施，然后扩展到全省甚至全国。M0的核心是提高工业用地上的配套比例，以适应新型产业、城市型产业对载体的使用需求。每个城市的发展水平及产业状况不一样，因此每个城市根据自身情况来制定M0政策。

　　从2019年底开始，广州、东莞陆续提出M0的一些“升级版”政策。这些政策的核心在于三点，一是鼓励工业用地的混合使用，同一块工业地上兼容M1、B29、R2（R0）；第二是强化“产保线”概念，鼓励工改工，鼓励提高土地利用率；三是放宽分割销售的限制。

　　大家可以细读《东莞市人民政府办公室关于深度推进城市更新工作 拓展优化城市发展空间的若干意见》、《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》这几个政策。这些政策对产业地产发展的核心影响在于：

　　01 在低成本的前提下提高了产业用地的容积率及使用年限；

　　02 混合功能使得产业地块上的配套比例更高、更灵活，带来经济价值提升的同时更好地满足客户的需求；

　　03 分割出售限制进一步放宽，相关扶持政策力度显着。

　　由此我们可见，产业地产未来在大湾区是值得期待的。

　　2020年大湾区的冷链市场表现如何？

　　新冠疫情、猪瘟及蝗灾的冲击，让全世界对食物及食品安全重视上升到空前的高度。异常火爆的社区团购、网上买菜、激增的生鲜肉类进口需求，加之政府的菜篮子工程，使得冷链市场在2020年彻底爆发。单单是广州团队提供服务咨询策划服务的冷链物流项目就遍布南沙、增城、花都、佛山、云浮等地。冷链物流设施建设被归类到“新基建”就足以说明它的地位。

　　冷链物流项目也从原始的冷库开发建设延伸到展示交易、粗加工、终端配送等环节。物业形态除了冷库，还有交易市场、厂房、写字楼、商业配套及公寓等等。成为名副其实的“冷链综合体”。

　　商品厂房在2021年的热度是否得以持续？

　　商品厂房在2021年将继续强劲的势头。但要注意吸纳量增速与供应量增速之间的对比。预计2021年大湾区商品厂房的供应量增速将明显大于吸纳量增速，商品厂房销售的火爆局面可能在2022年出现拐点。

　　除此之外，商品厂房缺乏投资功能及金融属性，也是其发展的蕞大障碍。商品厂房蕞大的特点是它可以分割出售，而这一政策是2019年后在大湾区城市陆续推出的（之前存在少量试点项目），因此，多年来不能拥有厂房物业的中小企业被抑制的需求集中释放出来。另一方面，村镇工业园改造过程中，有些原业主拿到一笔不菲的改造拆迁补偿金，他们本来就是做制造业的或者是以厂房物业收租的，所以拿到补偿金后大概率也会用于购买厂房。

　　这两大因素促使商品厂房在2020年受到追捧。但这两大因素都不是可持续的，首先，大多数企业为了有充足的资金投入主营业务，他们并不会考虑持有或购买厂房。其次，拿到拆迁补偿然后去购买厂房的企业将在短时间内消化殆尽。

　　商品厂房的投资功能是非常弱的，一方面，政府极力反对。因为担心过多的投资行为导致厂房空置率及使用成本上升，多地政府不允许商品厂房销售给个人，并且对于买家的资质进行严格审核（行业类型、产值税收等）。

　　良好的投资闭环才能促使各路资金进入，工业厂房未来的出路可能在于发展其金融属性。物流仓库就是一个很好的例子，因为标准化程度高，出租率有保障，很多物流仓库被基金收入囊中，或者发行REITs资产证券化等方式实现退出。

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