作为物业发源地粤港澳大湾区物业到底是一种什么存在？白皮书拆解②
2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能，到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……2023年，物业行业又将呈现何种发展趋势？各主要区域发展形势如何？
粤港澳大湾区作为物业管理行业的起源地，拥有万余家物业管理企业，同时头部物业管理企业密集，品牌化物业管理企业众多，他们通过物业管理的实践与探索，服务的创新，模式的变革，促进整个物业管理行业的发展，起到了引领带头作用。该区域当前的物业行业与企业发展现状如何？本文将对此做详细解读。
下文选自《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》。
政策：引领全国发展，住宅、非居细分市场政策均具前瞻性
政策灵活性更高，引领行业实践探索与发展。大湾区作为创新与发展的前沿地带，在物业管理行业上也有很多创新的内容。首先是城市服务的模式探索上，深圳和广州先后提出了“物业城市”模式和“全域服务治理”模式。其中，深圳“物业城市”模式，将城市整体作为一个“大物业”，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”“管理+服务+运营”相融合方式，以专业化的服务总包、模块化的服务划分、社会化的治理结 构、精细化的治理手段，提升城市精细化管理服务水平。截至2022年9月先后开标31个“城市管家”类政府采购项目，全市74个街道已有约四成完成环卫服务向“城市管家”模式的转换。广州市“全域服务治理”模式，是指全区域、全周期、全要素的服务治理。让企业承担城市管理“大管家”的角色，通过盘活闲置公共资源和导入产业等方式，让企业自我“造血”提高营收，向市民提供高质量公共服务的同时也为基层政府减负，实现降本增效的目的。2022年6月6日，广州市城市服务运营协会正式成立，将进一步推动全区域、全周期、全要素的全域服务治理落地。
其次，在疫情的防控服务财政补贴上，持续通过财政补贴的方式，支持与肯定物业企业参与疫情防控服务。2020年，深圳率先出台政策对参与疫情防控的物业企业进行补贴，成为全国头部个出台政策支持物业企业参与疫情防控服务的城市。
第三，提出“居委会代行业委会职责”，深圳市住建局印发的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法(试行)(征求意见稿)》，就代行权限、决策程序、聘任物业服务企业、筹集管理及使用物业专项维修资金等问题向社会各界征求意见。意见指出“在特定情形下，社区居委会可代行业委会职责，以填补业委会缺位，及时处置物业管理问题”。
第四，坚定“党建引领”道路，以党建推进社区治理。深圳以“党建进小区”推动社区治理，通过以党建引领，多元共治，打造共建共治共享和谐社区。为推动社区治理创新发展，就要将党建工作有机融入基层治理中去。深圳市住房和建设局积极配合市委组织部，大力推进“党建进小区”试点工作，充分发挥党建引领作用，探索建立“社区党组织+小区党支部+业主委员会+物业公司”四级联动机制。在部分小区建立党支部，探索建立以基层党组织建设为核心，以业主组织为基础，以各方参与为依托的小区治理新体系，为打造共建共治共享的小区治理新格局发挥了先行示范作用。
2021年在管规模增长至28亿平方米，并且九城(广州、深圳、惠州、佛山、东莞、江门、肇庆、珠海、中山)未来18个月潜在供应仍超2亿平方米。根据统计年鉴数据来看，大湾区2021年底物业管理规模近28亿平方米，对比2021年同期在管规模增速放缓，但是在全国在管规模的市场份额上，占比提升至8%。
假设项目开发周期为18个月，之后进入物业管理市场，以土地成交数据预测大湾区重点城市未来18个月潜在供应，对比2021年同期增量下降约37%，但九城未来18个月潜在供应仍超2亿平方米，为物业企业发展提供了较大的增量空间。
大湾区企业主营业务收入超过1500亿，增速下滑，整体主营业务收入占全国 12%，在平均物业覆盖率上大湾区接近86.4%，业委会组建率达33.5%，其中，广 州、中山、深圳、佛山组业委会建率均超40%，但是对比“业委会100%覆盖的目标”，需要进一步加强引导业委会组建。
企业经营：上市物企市值占比高达75%，在管规模、营收均高于其他区域
从数据分析中，我们发现大湾区上市物企、大湾区500强物企和全国物企对比，其在管规模、营收、盈利能力、运营效率等各方面均有良好表现。大湾区上市物企密集，在全国上市物企中，大湾区上市物企总市值占比超七成，市场低迷期市值占比更高，截止到2022年11月18日，大湾区上市物企总市值占比达到75%。
从500强数据来看，大湾区企业数量占比20.8%，对比2020年略有下降，但是企业营收占比上升至41.8%，在管规模占比上升至42.5%。
在管规模均值表现上，大湾区物企约是其他物企的2倍，大湾区上市在管规模均值增速约21%，略低于全国上市企业。2022H1大湾区上市在管规模均值达2.46亿平方米，是全国上市企业在管规模均值的约2倍；2021年大湾区500强企业在管规模均值达0.61亿平方米，是500强企业在管规模均值的2倍。
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