向上的力量 ——肇庆市中安产城产业发展有限公司总裁彭飞接受本报独家专访
中安产城，形胜之地。珠三角环线高速擦肩而过，新能源产业巨无霸宁德时代与华南造车新势力小鹏汽车毗邻而立。这里到深圳高铁一小时通达，600多家制造业企业云集周围。
谦谦君子，温润如玉。这是记者对肇庆市中安产城产业发展有限公司总裁彭飞的第一印象。作为中国产业地产金牌操盘手的他，曾成功操盘东莞网红“工业上楼”园区松湖智谷。
如今，彭飞将在“天时地利人和”兼具的肇庆高新区打造“工业上楼”2.0版本产城综合体、肇深产业转移示范基地、粤港澳大湾区标杆产业园区——中安产城。
君子务本，本立而道生。在业界，彭飞被誉为中国产业地产金牌操盘手，首创中国“工业上楼”产业园区标杆，20载专注产业地产，在深圳、东莞、肇庆等粤港澳大湾区操盘运营多个创新产业园项目，并长期担任政府和企业集团产业咨询顾问。
日前，本报记者在位于肇庆高新区的中安产城产业园与彭飞有过一场相约问答。其对“工业上楼、向天要地”“用产业逻辑做产业地产”等的远见卓识令人叹服，一股“向上的力量”扑面而来。
逐梦途上，彭飞及其团队“用产业逻辑做产业地产”，以“产业引领、基金驱动、运营为王”的新理念、新模式和新服务，实现打造中国最具代表性的产业园区服务平台的宏大愿景。
那么，什么是产业地产？彭飞这样描述：“产业地产是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面有机结合、相互促进的新发展模式。以产业为依托、地产为载体、实现土地的整体开发与运营。”
中安产城是“工业上楼、向天要地”的开创者和实践者，这种模式作为产业逻辑的显世之学，已被证实能有效做到土地高度集约化，解决土地紧张与产业发展的矛盾、传统工业园区与城市化形象的矛盾，成为各地政府发展特色产业、模式创新的有力工具。
其典范之作东莞网红“工业上楼”项目已成为产业园区的标杆，广受赞誉。2016年，该项目与政府协议亩均纳税高达100万元，创下当地产业园区纳税榜单纪录。
凡为过去，皆为序章。彭飞告诉记者，目前，肇庆中安产城正以“高起点、高要求、高标准”规划设计，将打造成“生产、生态、生活”为一体的产城人融合新城，园区总建筑面积35万㎡，总投资20亿元。分为生产制造区、总部经济区、产业配套区。
在肇庆高新区“先建后验”政策的推动下，园区一期15万㎡建筑已于今年3月开工建设，首栋轻型厂房于6月底封顶。目前，园区已成功引进首批10家来自深圳、东莞、佛山等地的制造业企业，主要以新材料、高端电子信息、智能装备制造等行业为主。
彭飞如数家珍地介绍说，这批企业有微型泵行业的深圳市时光电子有限公司，富士康一级供应商、5G通信行业的深圳市华新贝尔科技有限公司，华为一级供应商、测试电源行业的深圳市威尔华电子有限公司，华为供应商、oppo供应商、手机膜切行业的东莞市亿真智能科技有限公司等。
潮平两岸阔，风正一帆悬。在双循环和迈入高质量发展的时代背景下，在肇庆市坚持“产业第一，制造业优先”，深度嵌入大湾区产业链创新链的发展大潮中，中安产城鲲鹏展翅，前景无限。
“外界对于产业地产的认识存在一定的疑问。产业地产究竟是不是房地产呢？答案是否定的！”彭飞分析说。
乘之愈往，识之愈真。彭飞认为，产业地产可称为产业园区，但绝非工业房地产，也不是工业地产，更不是房地产。传统房地产的运营逻辑是高周转模式，遵循“短平快”运作，快速回笼资金，以便寻求新的项目。而产业地产则需要长期的运营和投入，且涉及产业定位、策划、招商、培育等因素，前期投入大，回报期长，门槛偏高。
彭飞认为，在市场经济的滚滚热潮中，产业地产顺应需求几经换代，延展细化成形态不一的产业园、特色小镇、产业新城等，与以往的工业地产不同，功能性更加完善，能有效地将地产、产业、城市有机结合，形成相互促进的商业模式。
产业地产与房地产“一锤子买卖”恰好相反，一个成熟的产业地产或者产业园区，不仅可以持续给当地带来产值税收，还能对周边地区产生示范和提升效应。
彭飞分析说，2015年起，传统房地产开发商开始在产业地产领域跑马圈地。近年来，制造业、互联网企业以及金融资本也开始涉及产业地产，产业地产进入新阶段。当前，许多地方仍存在一些产业地产乱象，某市高新区，各种产业园区如雨后春笋般涌现，几乎都是用传统房地产的高周转、擦边球思维，没有考虑产业生态，高端写字楼建了几百万平方米，最后不仅卖不出去，连出租率都很低，对当地产业提升毫无贡献。
彭飞认为，区别于传统房地产，产业地产需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链集聚。
“上下游就在上下楼！我们在招商时便在产业链上做了筛选，让产业园区的所有企业形成良好的互动，让上下游企业距离更贴近，联系更紧密。”彭飞告诉记者，首批进驻的企业之间，就有很好的依存度和互补性，能形成良好的产业生态。这些企业与瑞庆时代、小鹏汽车等也形成了良好产业关系，互相促进发展，肇庆高质量发展发挥作用。
为了做好中安产城的设计规划，彭飞专门请来了在粤港澳大湾区产业地产设计领域知名的深圳市建筑设计研究总院，设计费高达2000万元。
记者翻阅中安产城的设计效果图，发出由衷赞叹。星级酒店、图书馆、24小时健身房、智能餐厅、候机楼、会客厅、高管宿舍等跃然纸上，工业上楼、摩天工厂、智慧物流、柔性生产、中性测试等一应俱全，多功能路演厅、产业运营中心、产业招商中心、产业孵化空间、一站式服务中心等星罗棋布。这俨然就是一座现代化科技新城。
彭飞特别注重后勤服务人员的素质培养，专门设立总裁奖励机制，还定期宴请清洁工人到“海底捞”聚餐。一方面让工人们感受企业温暖，另一方面让他们学习“海底捞”客户至上的服务意识。
彭飞认为，秩序员（安保）作为窗口代表也是十分重要，他们笔挺的站姿，发自内心的微笑都足以带来宾至如归的效果。在中安产城，有一名秩序员的英语，已经过了四级，目前还准备考六级，素质足见一斑。
彭飞对记者说：“我常对员工说，我们要让企业‘进得来，留得下，能做大’；要为每一家企业装上优质品牌电梯；为每一家企业装好变压器；把工业用电用水拉到每一户；把一次消防环保做好；把厂房精装修做好；把企业招工服务好；把企业员工衣食住行解决好，真正的让企业‘拎包入驻，拎包生产’，为企业提供24小时全方位保姆服务，让企业一门心思做好自己的主营业务，其他的全部交给我们。只有这样，才对得起我们的企业，对得起他们的选择和信任。”
桃李不言，下自成蹊。彭飞告诉记者，在首批进驻企业中，一家电子信息的知名企业已买下了整幢厂房，彻底摆脱了“从深圳租小厂，到东莞租大厂”的漂泊模式，把根永久落在肇庆。
有一家进驻的企业，董事长的小女儿今年中考考了近700分，放弃东莞最好的学校，选择来中安产城附近的肇庆华附就读。真正是生产线还没搬过来，先把人送过来了。
给企业一个温暖的家，朴实无华却气度非凡，这正是肇庆中安产城“向上的力量”。
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