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admin1年前 (2024-09-27)肇庆产业信息40

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　业务回顾天安

　　00028 天安中国投资有限公司-业务回顾

　　集团主要经营范围包括：在中国开发高端住宅、别墅、办公楼及商用物业、物业投资、物业管理及酒店营运。

　　诚如二零零六年年报提述，为了使投资上海联合水泥股份有限公司（「上联水泥」）得到最大投资回报，当香港股票市场趋於上升时，集团出售上联水泥全部权益，出售上联水泥所产生溢利约为137,738,000港元及所得之款项净额约为277,538,000港元。

　　同时，集团把握中国房地产强劲需求之优势，出售两间持有非核心发展物业，於新会及南京秣陵镇项目之附属公司，产生溢利约为197,099,000港元及所得之款项净额约为419,256,000港元。

　　关於增加经常性收入，集团一直采取策略保留更多发展物业以作投资，集团相信此等物业将可增加租金收入来源，并可相应地提高资本价值。此举背後之理由包括：中国严谨之新税制会对所出售物业所取得之高边际溢利产生负面影响；在主要城市收购优质土地的困难；以及，最终基於中国经济持续增长，集团相信保留一大部份物业将较出售该等物业更为合理，原因为保留物业可令集团受惠於资本增长，但出售物业却会产生另觅土地替代之成本及困难。

　　在集团的主要投资物业如上海天安中心、大连天安国际大厦、南京天安国际大厦及北京天安豪园在出租情况理想下，租金收入较去年上升23%。集团预期租金收入在可见将来重新签订新租约时将会持续上升。根据增加租金收入之既定目标，集团已经购回上海天安中心两个楼层。同时，本集团已经收购邻近天安中心，位於上海南京西路总楼面面积25,306平方米之永新广场之50%权益，其物业之出租率约为90%。

　　上海天安阳光半岛项目或称作「面粉厂」之发展进度令人满意。有关自该地盘迁出余下房屋及厂房之磋商已踏入最後阶段，一期之工程发展期望於本年度第四季度开始。此项目竣工後将成为上海重要地标之一，集团现拟待发展完成後将此项目保留作为投资物业。

　　集团不会跟随一些其他公司以出售总楼面面积作为目标，集团的焦点在於利润及边际利润，而不是出售总楼面面积。在中国物业市场於二零零七年强劲带动下，本集团售出之总楼面面积约102,400平方米，而二零零六年为约79,100平方米。如中国物业需求持续强劲，集团将以边际利润为首要考虑因素，出售更多楼面面积。

　　於本年度内，已竣工住宅／商业物业总楼面面积约为87,900平方米（二零零六年：83,800平方米），较去年上升5%。截至二零零七年年底，在建工程总楼面面积约为363,000平方米（二零零六年：282,300平方米），较去年上升29%，包括上海天安别墅（二期）、无锡曼哈顿（一期）、上海天安豪园（一期）、深圳天安高尔夫花园（三期）、深圳龙岗数码新城（一期）、长春天安第一城（三期）、南通天安花园（四期）、佛山天安数码城（一期）、番禺节能科技园（四期）。

　　有时，为了把握蓬勃之物业市场之优势，不需要将物业全部开发。为了达到最大之发展溢利，出售整个项目可能会更为合适。关於这方面，就以上第(1)项所提及，出售新会及南京秣陵镇项目所产生溢利约为197,099,000港元。

　　目前，本集团拥有约7,154,000平方米总楼面面积的土地储备（集团应占总楼面面积约为5,167,000平方米，包括已竣工投资物业约276,000平方米及待发展物业约4,891,000平方米）。

　　在资本增长前景良好之前题下，集团会不断增加土地储备。在这方面，集团已收购一块位於南京之土地（1,000亩）及正进行收购位於大连总楼面面积32,000平方米之前当地政府办工商业大楼。就南京项目而言，集团拟建设综合商务园，将包括工业、商业、办公楼及住宅。就大连项目而言，集团拟重建为总楼面面积约110,000平方米之可销售住宅物业。集团亦与当地机关商讨增加於无锡之土地（600亩）及常熟之土地（1,000亩）以拟作兴建综合商务园。

　　集团之合营企业公司深圳天安数码城有限公司（「天安数码城」）亦於二零零七年积极增加土地储备，其中包括太仓（500亩及另500亩购买权）、常州（434亩）及武汉（530亩），合共增加约2,110,000平方米总楼面面积的土地储备。同时，天安数码城就若干项目正与当地机关磋商增加可建容积率。若磋商成功，其物业发展之边际利润将会随之增加。

　　在营运层面上，集团继续中央化处理财务、招标程序，以及行政职能。集团凭藉雄厚之财力，在可能情况下与往来银行洽商更佳条款。为了降低营运成本，集团已订立计划关闭有关之不活动公司。为了改善营运上的效力及效率，集团内部审计部已就部份日常营运作出审核并在不足之处提出适当建议以利於优化及改善日常营运。

　　至於业务方面，集团一直利用重提土地增值税所产生之不明朗市场气氛，与少数权益合营企业夥伴洽商收购彼等之股权。此举将使集团能更妥善管理及控制成本。在这方面，本集团收购一间拥有一块位於福州颇大之土地之联营公司—贤辉发展有限公司（「贤辉」）的额外8%权益。收购完成後，贤辉已成为集团之附属公司。

　　集团安排重要管理人员驻於上海，以缩短反应时间。集团一直招聘专业人才，包括工程师及室内设计师，使集团能为客户提供更高质素之产品。同时，集团亦根据集团各方面之营运，在合约、法律及会计部门作出新招聘以加强集团管理团队。

　　公司主要股东之一ORIXCorporation（「ORIX」）亦借调多位高级人员协助加强集团之财政规划。彼等一直与集团共同发掘适合的新项目，务求把握每个合资机会。引进ORIX及其他几位机构投资者，例如PentaInvestmentAdvisersLimited、高盛集团有限公司及YorkCapitalManagement，有助於提高集团的股东形象。