睿见湾区｜华南物流资产仍处风口
2022年华南非保税物流市场回顾
华南租赁需求虽有起伏，市场指标在全国仍居前列
2022年，全国经济增长减速加之严格的疫情管控政策均对消费市场造成了一定程度的影响。以广东省为例，2022年1-11月，广东实现社会消费品零售总额4.11万亿元，同比增长幅度仅为1.8%。由于消费市场仍未全面恢复，非保税物流仓储租赁市场需求有所波动。
总的来说，华南五个主要非保税物流仓储市场（包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州，以下简称“华南五市”），总净吸纳量合计约为85万平方米，同比下降约13%。华南五市非保税仓空置率基本维持在10%以下，但数个城市空置率与2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保税仓租金同比增幅也稳定于2.5%-4.5%的范围内。虽然2022年华南物流市场整体呈现空置上升和租金增速放缓的势头，从市场需求与资产表现稳定性来看，仍居全国前列。
华南非保税物流市场空置率上升、租金增长放缓一大原因在于，市场出现了局部发展不平衡的现象。具体而言，截至2022年年底，华南五市大多数子市场维持满租的状态，租赁需求相对稳定，租金也得以保持较快增长；而个别子市场，则因短期内需求波动或供应较为集中，空置率、租金增长等指标的表现稍逊于其他子市场。
变化一：电商进入发展新阶段租赁需求有所下滑
2022年非保税物流租赁需求总体仍维持相对稳定，但需求端主力出现了较为明显的变化。首先，此前表现相对活跃的生鲜电商租赁需求较2021年有所减弱。原因在于这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心，以提升自身在“蕞后一公里”社区配送环节的灵活性，进而削弱了他们对高标准物流仓储设立区域性配送中心的租赁需求。
另外，个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从租赁型项目回迁至其已竣工的自建项目中，上述因素在一定程度上都影响了2022年非保税物流市场的租赁需求。
变化二：跨境电商需求逆势走强成为去化“主力军”
跨境电商、第三方物流等行业在全年经济增长放缓的大环境之下，依然保持着逆周期扩张的动力，为租赁市场提供了有力的支撑。
华南地区跨境电商的行业格局发生了显著改变，随着拼多多今年借由Temu平台向着跨境电商行业大步“进军”，过去由某本地即时零售龙头“一枝独秀”的格局正在被逐渐打破。特别是下半年，他们对于优质仓储空间的争夺日益激烈。
首先，拼多多的Temu平台作为市场的后来者，服装饰品同样是其海外业务的重要组成部分，而华南地区相对完善的衣物服饰产业链也吸引了其在此区域进行深入布局。当前，Temu主要在广州和肇庆设有仓库，该平台的快速扩张已经推动其租赁需求逐步向着周边的东莞、佛山地区延伸，仅2022年下半年就已在两市吸纳了逾15万平方米的仓储空间，发展势头十分强劲。
除此之外，他们的竞争对手——华南地区的即时零售龙头企业，在今年也同样保持着稳步扩张的发展节奏，在其重要的产品集散地佛山三水进行了租赁扩张。而周边新落成的仓储项目不断延伸自身物流网络，因此日益受到追捧。
外资投资热情不减，华南物流资产备受追捧
与前年相比，2022年外资投资者对于华南物流资产的热情丝毫不减，甚至呈现“扎堆”的迹象，年内完成了多笔大宗成交，逐渐向着我国物流资产大宗成交的“领头羊”——华东看齐。从区域分布来看，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受外资投资机构青睐。
对于这些投资者而言，华南物流市场空置率、租金增长等各项市场指标在全国范围内相对健康，投资预期回报相对稳定，因此该地区内物流资产具有较强吸引力。另外全年经济的下行压力增大、华南地区租赁需求出现波动的大背景，使得华南物流项目业主对于项目的预期价值有所降低，推动业主与外资买方重回谈判桌及促使年内各个交易的达成。
总体而言，2022年华南物流投资市场显现出以下两大主要特点：
特点一：优质高标项目数量有限，外资机构日益接受“非标”项目
华南地区物流资产成交的一大特点在于，标的资产涵盖了许多“非标”项目（即“非标”干仓、冷库、定制仓、项目配套等类型的物业）。当前，华南地区可供出售的优质高标项目数量仍十分有限，而外资投资机构为了抓住现阶段的投资机遇，自然而然地将目光投向了本地的“非标”项目之上。当然，为了有效地控制投资风险，外资投资者更倾向于购买稳定性更高的、带租约的“非标”项目。
特点二：投资者长线布局，待开发项目用地成新投资目标
外资投资者除了购买存量物流仓储项目外，对于未开发的项目用地同样热情颇高，个别成交“打包购买”了存量项目和待开发的项目土地。尽管未来可能需要面对项目规划报建、持续资金投入等一系列问题或风险，但投资风格向来严谨的外资投资机构却依然选择购买这些土地，进行长远布局；这一方面体现了其对未来华南地区物流市场发展的乐观态度，另一方面，也反映了外资投资者对大湾区土地价值的认可。
经济回暖有望带动租赁需求加速复苏，但需求主力仍面临波动
2022年12月26日，随着我国防疫方针正式调整为“乙类乙管”，防控措施的持续优化预计会给国内经济恢复带来积极影响，加快经济活力的释放。因此，短期来看，随着生产生活秩序逐步恢复正常，消费市场的逐渐复苏有望持续带动各行业复苏，从而支持华南非保税物流租赁市场，租赁需求预计将保持大体稳定。
但是，中长期而言，非保税租赁需求会随着重点行业营运模式的不断调整呈现波动趋势。例如，跨境电商行业未来可能会随着个别本地龙头的全球仓储布局策略调整而减少本地需求。具体而言，随着跨境零售行业发展的日益壮大，已出现加快部署本地自建仓库以及海外发货仓库的趋势。
从2023年开始，华南非保税物流市场的新增供应将逐渐抬头，项目的集中入市可能会加剧短期空置去化的压力。同时，结合市场需求主力很可能难以长期在租赁市场保持活跃，在个别供应集中、空置去化压力较大的城市或区域，项目业主的议价能力很可能将有所削弱，导致华南非保税物流市场未来租金增长速度出现分化，对新项目的开发与运营带来挑战。
预计短期到中期之内，外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区物流投资机会；部分外资机构已经在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此，资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高，相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。
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