“即时零售”商业模式撬动大湾区物流仓储新增长点
疫情后人们生活和消费方式的改变加速线上消费，综合类电商平台、日用消费品和第三方物流配送成为大湾区仓储物流的主要需求来源。某大型跨境电商服装企业（下文简称为S）对大湾区高标仓库释放出强烈的需求，受到市场瞩目。数据显示，2019年至今，S和其上游主要供应商及电商平台在广州、佛山和肇庆共租赁了近百万平方米的高标仓库。他们逆势而上，这一现象也引发出行业对于未来物流仓储更多的探讨与思考。
不难发现部分服装纺织企业已经走上了电商化、平台化、集中化的整合升级道路。具体而言，以S为代表的企业正采用Real Time Fashion（即时零售）这一新晋的商业模式。有别于传统零售及快时尚，即时零售直接面向消费者，衣服设计到产品送达整个流程运转速度远超前者。这要求企业自身对上下游更高的管控能力，也意味着更多的SKU（蕞小存货单位）供消费者选择。
相对于其他城市群，大湾区具有完善的制造业基础。特别在二、三线城市，中小企业占比较高的经济结构和长久的外向型经济传统，使这些城市成为即时零售电商发展的一片沃土。
S的成功侧面论证了大湾区的确具有一些吸引即时零售平台电商的独有特质。尽管起步于江苏，S的爆发期却是在其将几乎所有供应链都搬迁至广州番禺和佛山高明之后。这两个区域完善的服装产业供应链由众多极具活力的小型制衣厂组成，形成了独特的行业生态，他们为S提供了远超其国际竞争对手的灵活性，蕞小的SKU订单甚至可以以30件为蕞低标准，响应速度也显着快于行业平均水平。
另一方面，S为小供应商们提供了稳定的订单、更加优越的设计、品牌资源和现代化的管理，以及蕞重要的——现阶段大数据在产业中的广泛应用。二者的结合使本地的服装产业迅速得到升级，突破传统制造业的困局。
考虑到珠三角目前行业集中度较低、中小规模的制衣厂构成市场主体这两大特点，服装业的即时零售模式将对原供应链提出更高的要求，而整合现有资源则成为能否实现该模式的胜负手。换句话说，对于供应链的升级优化是高标仓需求增加的根本原因。由于企业将负责成衣仓储的环节，大规模、标准化、设计合理、区位便捷的高标仓能集合来自不同制衣厂的成品，有利于货物下一步的高效配送。
另一方面，随着行业规模的扩大，企业对于原材料供应效率及产能提升更加执着，位于产业链上游的面辅料供应商及其平台同样需要高标仓以加快面料、辅料集中化进程，迅速响应市场变化。
基于服装即时零售的特点，我们从硬件和选址两个角度简单探讨企业对于仓储空间的要求：
同样的成功逻辑将适用于大湾区其他的传统制造业。预计即时零售与传统制造业的互动将在中短期内大幅提振大湾区高标仓储需求。此外，未来粤西、粤北将承接核心城市制造业转移，其相关物流仓储需求势必也将随之转移。相关解读可参阅仲量联行发布的《重构粤港澳大湾区产业圈层与空间布局》白皮书。
大湾区仓储物流市场目前供需大致平衡，未来新增仓储供应将维持较为平稳的状态，随着需求的增加将有助于租金进入上行区间。同时鉴于现阶段偏远地区仍有土地成本优势，加上高标仓稀缺，大湾区内相对外围城市的仓储物流市场将迎来发展新机遇。
在这样的背景下，我们认为提前关注及布局大湾区的物流仓储业，着眼于未来即时零售平台的新需求将有助于市场参与者在下一步市场变革中占得先机。
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