“工改”中山模式探秘“商住改工+整合开发”为坦洲新前进村发展腾挪连片空间
矮小破旧的锌铁棚，零碎分散的小作坊……说起两年前的坦洲镇新前进村信创设备产业园，新前进村村民陈叔还历历在目。如今，随着“工改”项目现代农业产业园的推进，这里的旧厂房已全部拆除，项目将在建成后实现年亩均产值和税收的巨大增长。
事实上，作为坦洲镇攻坚土地低效利用问题、加快推动产业升级的重点“工改”项目，新前进村“工改”项目所处地块存在土地零散且用途混杂等众多问题，如何才能整合零碎用地，强化土地资源节约利用？坦洲镇给出了一个答案。那就是通过“商住改工+整合开发”模式，鼓励商业、住宅用地在符合规划、权属等条件下变为工业用地，并在住宅用地变为工业用地后，以土地合并方式与其他工业用地整合开发，切实化解土地用途混杂问题，为制造业腾挪出连片空间。
化零为整，强化土地资源高质量利用
据坦洲镇“工改”专班相关负责人介绍，新前进村现代农业产业园位于坦洲镇沙坦路和坦神北路交界处，占地面积约7.48万平方米，纳入改造范围约6.89万平方米，另改造关联地块约0.59万平方米。项目改造前共有19处厂房出租，出租产业以低端制造业（加工类）为主，承租的企业也均为小微企业，无规上企业。
“那时这块地产生的年租金收入约320万一年，产值难以统计，利税贡献更是寥寥无几，因此我们亟须对该项目进行改造升级。”
此时问题又出现了，该项目用地复杂，共涉及7宗土地。其中不仅包括坦洲镇新前进股份合作经济联合社（以下简称“新前进经联社”）自1994年开始使用的3宗合计约0.79万平方米的已确权登记的商业住宅国有用地，还有4宗合计约6.10万平方米需完善用地手续的集体土地。
为此，坦洲镇“工改”专班在和新前进经联社沟通后，决定将3宗商住用地按控制性详细规划由商业住宅用地转功能为工业用地，并与相邻的“集转国”后协议出让工业用地办理合并手续，整合成2宗工业土地后统一规划建设。
其间，坦洲镇“工改”专班全程前置准备、无缝衔接推动各项审批，村集体干部积极配合专班推动各项改造流程。2022年2月16日上午，坦洲镇新前进村“工改”项目清拆动工，成为坦洲镇促进整合连片改造，强化土地资源节约集约利用，全力推进低效工业园改造升级的又一重大举措。
招商引资，促进一、二、三产业融合发展
记者了解到，新前进村现代农业产业园计划总投资约5.4亿元，由新前进经联社投入资金不少于27641万元（约300万/亩）进行改造，其中，一期投入自有资金3421万元，向银行贷款12000万元，用于建设一期建筑；一期出售50000平方米厂房后，投入自有资金12220万元（销售一期厂房资金），用于建设二期建筑。
项目改造后村民租金收入将由原来约320万/年增加至超1500万元/年。改造后预计实现年产值约5.5亿元，亩均产值600万元/亩，实现年税收约2764万元，亩均税收约30万元/亩。
目前该项目正处于招商阶段，拟引入企业，建立集采中心、创建共享厨房、共享物流、共享仓储、共享人力资源，打造农副产品、预制菜体验展示中心、打造网红孵化器，使坦洲的一产更有目标性和方向性，更有效促进乡村振兴和一、二、三产业的融合发展。
坦洲镇党委副书记、镇长赵国坚也表示，该项目为全镇经济社会发展注入了新活力、新动能，将成为坦洲产业升级改造高质量发展的典范和中山南部经济增长新引擎。接下来，坦洲将继续不断探索创新改造模式和实施路径，化零为整，有序整合零散分布的工业用地，此外，以全产业链、产业生态思维，规划布局、培育壮大一批重点优势产业集群，以“项目为王，落地为要”为宗旨，奋力开创高质量发展新局面。
编辑 方嘉雯 二审 朱晖 三审 陈浩勤
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