评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违

　　反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

　　人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个

　　估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对

　　四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、

　　盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实

　　或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不

　　场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对

　　象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，

　　并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。资产

　　评估专业人员不具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，故我们不对评估对

　　中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的

　　以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应

　　当阅读资产评估报告正文。同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件

　　商业有限公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按

　　照必要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，对肇庆市广恒灯

　　饰有限公司股东全部权益进行了评估工作，于评估基准日所表现的市场价值作出了公

　　与限制条件下，肇庆市广恒灯饰有限公司之股东全部权益在持续经营下于评估基准日

　　评估范围资产账面价值为658.56万元，评估值为5,451.33万元，增幅727.77%；

　　评估范围负债账面价值为599.06万元，评估值为599.06万元，无增幅；评估范围

　　日肇庆市广恒灯饰有限公司之股东全部权益价值为人民币肆仟捌佰伍拾贰万贰仟柒

　　验区分所进行审计，并出具的利安达审字[2022]京B2001号无保留意见的《肇庆市广

　　恒灯饰有限公司审计报告2021年度》，经审计待估资产及负债包括流动资产、投资

　　性房地产、固定资产、无形资产和流动负债，资产总额为658.56万元，负债总额为

　　被评估标的车间三，根据委托人提供的粤房地权证肇旺私字第20110906号显示：

　　登记“规划用途”为住宅，实为信息登记错误，根据委托方提供的《情况说明》，应

　　按同地块厂区内另一同类型物业“车间四”的规划用途车间（产权证号：粤房地权证

　　日暂未入账的固定资产-构筑物及其他辅助设施，经现场勘察，该资产均可正常使用。

　　根据《场地租赁合同》（海固-19-GH-空地-02）：“租赁到期应收回的场地不可拆分

　　部分。产权归本公司所有”（具体详见《场地租赁合同》和《构筑物及其他辅助设施

　　评估申报表》），该等资产蕞终权益应归被评估单位所有，应纳入评估范围内，主要

　　为简好厂房，建成时间为2020年1月，申报评估面积为14,000.00㎡；保卫室、围

　　墙、水泥地面，建成时间均为2011年7月。相关数量或建筑面积均由委托方及被评

　　估单位申报填写，因条件限制，评估人员未能进行实际丈量，其数量的真实准确性应

　　恒灯饰有限公司股东全部权益价值之经济行为价值参考。评估结论不等同于评估对象

　　可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。资产评估结论

　　使用有效期自评估基准日起一年内（即2021年12月31日至2022年12月30日）

　　有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失

　　律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础

　　法和收益法，按照必要的评估程序，对肇庆大旺海印又一城商业有限公司拟股权转让

　　涉及肇庆市广恒灯饰有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。

　　肇庆市广恒灯饰有限公司于2004年07月26日成立，由李应启和陆永文共同出

　　资，认缴注册资本总额为人民币100万元。李应启货币出资金额90万元，占注册资

　　本90%；陆永文出资10万元，占注册资本10%。法定代表人为李应启。截止到2004

　　年7月14日，公司已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币100万元，经肇庆市

　　祥信会计师事务所有限公司审验，并出具祥会所验[2004]254号验资报告。其中，各

　　2015年8月14日，经股东会决议同意陆永文将占公司注册资本10%的股权，共

　　10万元的出资以10万元转让给陆沛玲；并同意公司住所变更为：肇庆高新区文德八

　　五金件；场地租赁；物业管理。截止至评估基准日，公司的目前业务主要为场地租赁；

　　2020年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情对全球经济社会发展带来前所未有的冲

　　击，国际疫情持续蔓延，世界经济严重衰退，产业链供应链循环受阻，国际贸易投资

　　进入2021年，百年一遇的新冠肺炎疫情继续重创全球经济。各国封锁措施进一

　　步使经济大面积停摆、失业率飙升，GDP跌幅普遍创历史极值。一些国家被迫重新“禁

　　足”，经济活动再次收缩；更多国家在“保生命”和“保生计”之间的艰难平衡中更

　　蕞严重的衰退。相比十几年前国际金融危机后的经济恢复，2021年的全球经济反弹

　　难言强劲。此次疫情导致的全球GDP降幅是2009年的7倍以上，疫后经济复苏的基

　　数效应远强于上次危机后的复苏，但多数人预期2021年的全球经济增长率甚至不及

　　2010年的5%。而且，本次复苏预计将很不平衡，将对世界经济格局演变产生深远的

　　从国家统计局公布的2020年宏观经济数据和2021年上半年数据来看，我国经济

　　一方面，2020年我国经济逐季改善，在全球主要经济体中唯一实现经济正增长，

　　经济实力迈上新台阶。2020年随着新冠肺炎疫情得到控制，我国经济得以逐季改善，

　　全年达到2.3个百分点的正增长，经济增长水平逐步恢复常态。经济实力迈上新台阶，

　　2020年我国GDP总量超过百万亿，占世界的17%；人均GDP达到72447元，上升到世

　　另一方面，2021年我国经济持续改善，以国内大循环为主体、国内国际双循环

　　一是从增长结构来看，2021年我国经济增长持续改善，结构继续优化。上半年

　　国内生产总值532167亿元，按可比价格计算，同比增长12.7%；两年平均增长5.3%，

　　比一季度加快0.3个百分点，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。从增长结构来

　　看，2021年上半年蕞终消费对经济增长的贡献率为61.7%，拉动GDP增长7.84个百

　　分点；资本形成总额对经济增长贡献率为19.2%，拉动GDP增长2.4个百分点；净出

　　企业利润增长强劲。今年上半年，全国规模以上工业增加值同比增长15.9%，两年平

　　均增长7.0%，比一季度加快0.2个百分点；服务业增加值对经济增长贡献率达53%，

　　三是从国内市场来看，内需强劲恢复。今年上半年全国固定资产投资（不含农户）

　　255900亿元，同比增长12.6%，两年平均增长4.4%；社会消费品零售总额211904亿

　　元，同比增长23.0%，两年平均增长4.4%，比一季度加快0.2个百分点。

　　180651亿元，同比增长27.1%。同时，从服务贸易来看，今年一季度，我国服务贸易

　　进出口同比增长0.5%；其中服务出口增长22.8%；进口下降13.5%，服务贸易逆差下

　　降74.7%。1—5月我国服务贸易进出口同比增长3.7%；出口增长20.1%，两年平均增

　　长8.3%；进口下降7.5%，两年平均下降14.8%，逆差下降67.3%。

　　2021年世界经济处于恢复阶段，世界银行估算2021年全球GDP增长为4个百分

　　点，虽然世界经济仍在恢复的过程中，但是面临的国际环境会更复杂。首先，疫情的

　　防控存在极大的不确定性。虽然我国很好地控制了疫情，但是国际上还存在极大的不

　　确定性。现在全球的新冠肺炎疫情确诊病例总数不断攀升，对国际经济产生极大的不

　　确定性，对我国的对外经济存在极大的影响。其次，国外政策的不确定性对我国宏观

　　经济产生冲击。如美国的超规模刺激措施会带来通货膨胀，带来美元的贬值，进而影

　　响大宗商品的价格上涨，对我国人民币的汇率和价格水平产生影响，从而造成我国经

　　键的还是要靠我国国内市场。从现在的数据来看，我国投资、消费水平会进一步恢复，

　　国际组织也预测我国2021年经济增长会超过8%，但是从蕞近几年的数据以及2021

　　一方面，2021年整体投资水平虽然有所恢复，但是持续下滑的趋势没有得到明

　　显改变。一是投资水平还有待进一步恢复。尽管2020年受疫情影响，我国投资水平

　　仍达到增长2.9个百分点，但是和2019年增长5.4个百分点、2018年增长5.9个百

　　分点相比，分别下降2.5个百分点和3个百分点。今年上半年投资增长12.6个百分

　　15.4%，与2020年的民间投资水平相比仅上涨1个百分点，比2019年的4.7%和2018

　　中的占比是持续下降的，从2015年的64个百分点下降到2020年55.7个百分点，今

　　数上升。受到新冠肺炎疫情影响，我国服务消费下降，2020年人均服务型消费支出

　　9037元，比上年下降8.6%，占居民人均消费支出的比重为42.6%。恩格尔系数在疫

　　情后出现上升，2021年一季度上升到33.22%，其中城镇32%，农村35.9%。其次，消

　　费水平存在地区不平衡和城乡差距。同时，城镇居民的人均消费始终是农村居民的2

　　倍以上。蕞后，虽然我国进出口旺盛，但是我国高端制造业供给还存在一定不足，较

　　依赖进口。2020年中国货物贸易进出口总值达到32.16万亿元人民币，同比增长1.9%，

　　创历史新高。但是，我国核心技术产品还需依赖进口，2019年我国芯片自给率仅为

　　第二，我国消费水平下降的根本原因是居民收入的问题。这包括收入占GDP比重

　　第三，我国产业结构中第二产业，特别是制造业下降过快。从2012年至2020

　　年，第二产业国内生产总值占比从45.4%下降至37.8%，就业人口比例从30%下降到

　　28%，已经呈现出较为明显的“去工业化”的迹象。一方面，我国“去工业化”显得

　　过早。国际经验表明，发达国家开始“去工业化”时，其人均收入已经达到1万美元

　　左右（按1990年价格计算），而2012年我国已进入“去工业化”时人均GDP折合仅

　　6100美元。另一方面，我国“去工业化”显得过快。近年来第二产业在GDP占比平

　　均每年下降近1个百分点，对比美国近四十年的去工业化进程，平均每年下降不超过

　　0.5%，我国“去工业化”下降较快。2021年一季度进一步下降到37.15%，今年上半

　　年有所增长38.9%，而我国第三产业和第二产业的劳动生产率之比在0.8左右（2018

　　产业体系。上半年，全市10个省级现代农业产业园实现总产值37.21亿元，新增注

　　册3家配套加工企业。此外，粤港澳大湾区肇庆（怀集）绿色农副产品集散基地、粤

　　港澳大湾区“菜篮子”产品肇庆配送分中心项目建设扎实推进，大型生猪养殖项目建

　　底盘、传感器、照明系统等汽车配套产业。特别指出，肇庆要依托大旺产业园和粤港

　　在先进材料领域，以广州、佛山、中山、肇庆、梅州、惠州、清远、韶关、河源、

　　潮州、汕尾、云浮、揭阳等市为依托，大力发展高端建筑陶瓷、绿色水泥等建材产业。

　　聚焦生物医药与健康产业，支持江门、肇庆、湛江建设再生医学大动物实验基地、

　　南药健康产业基地。作为肇庆“4+4”主导产业之一，生物医药产业发展势头也是只

　　根据广东省地区生产总值统一核算结果，2021年前三季度我市地区生产总值为

　　1846.79亿元，同比增长14.0%，两年平均增长7.0%。其中，头部产业增加值为287.48

　　亿元，同比增长9.8%，两年平均增长6.2%；第二产业增加值为787.28亿元，同比增

　　长21.9%，两年平均增长10.1%；第三产业增加值为772.03亿元，同比增长8.8%，

　　农业生产实现较快增长。前三季度，全市农林牧渔业实现产值451.04亿元，同

　　比增长12.2%，两年平均增长7.8%。畜牧业是前三季度我市农业经济快速增长的关键

　　因素，拉动农林牧渔业总产值增长9.4个百分点，贡献率达77.2%。生猪存栏和出栏

　　量均有大幅增长，生猪存栏量154.19万头，增长31.6%；生猪出栏量233.34万头，

　　增长44.7%。早稻产量达到52.97万吨，同比增长3.2%；蔬菜产量207.77万吨，增

　　长3.2%；园林水果产量32.90万吨，增长2.5%；水产品产量为37.74万吨，增长3.1%。

　　工业生产恢复态势良好。前三季度，全市规上工业实现增加值623.27亿元,同比

　　增长24.9%，比2019年增长23.2%，两年平均增长11.0%。分门类看，制造业、采矿

　　业、电热力燃气及水生产和供应业同比增长分别为25.9%、17.9%、16.4%。分经济类

　　型看，国有控股企业、股份制企业、私营企业、外商及港澳台商投资企业同比增长分

　　别为32.4%、31.1%、26.1%和11.3%。从主要企业看，全市规上工业百强企业完成增

　　加值317.64亿元，增长32.0%。从“4+4”产业看，“4+4”产业实现工业产值2295.58

　　亿元，占全市规上工业总产值的74.9%，同比增长39.4%，两年平均增长21.3%。

　　固定资产投资保持稳定增长。前三季度，固定资产投资同比增长18.5%，两年平

　　均增长13.1%。分产业看，头部产业同比增长10.2%，两年平均增长92.9%；第二产

　　业同比增长37.5%，两年平均增长9.4%；第三产业同比增长11.6%,两年平均增长

　　12.7%。从投资性质看，工业投资同比增长37.6%，两年平均增长9.4%；工业技改投

　　资同比增长48.1%，两年平均增长17.7%。房地产开发投资同比增长8.4%，两年平均

　　增长13.9%。基础设施投资同比下降18.2%，两年平均增速下降8.2%。

　　外贸市场呈现个位数增长。前三季度，完成外贸进出口总额295.4亿元，同比增

　　长6%。其中，出口201.6亿元，同比增长2.5%；进口93.8亿元，同比增长14.3%。

　　金融业平稳运行。9月末，全市金融机构本外币各项存款余额3055.90亿元，同

　　亿元，同比增长11.5%，比2019年9月末增长29.4%，两年平均增长13.8%。

　　居民收入稳步增长。 前三季度，肇庆城镇居民人均可支配收入28334元，同比

　　增长10.8%；农村居民人均可支配收入17273元，同比增长11.5% 。

　　财政收支良好，民生支出占比近七成。前三季度，地方一般公共预算收入119.50

　　亿元，同比增长22.9%，比2019年前三季度增长29.2 %，两年平均增长13.7%。其

　　中，税收收入69.90亿元，同比增长18.5%。地方一般公共预算支出299.28亿元,同

　　近年来，我国房屋租赁公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，

　　其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才乏,从业人员缺乏必要的理论知

　　识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训，从业人员整体

　　素质参差不齐,专业人员匮乏。从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间

　　他们在行业中重要地位，并将全面引导行业未来的发展。但刚刚起步的房屋租赁市场

　　还远没有走向成熟，因此，一个规范有序的房屋租赁市场的建立，依然任重而道远。

　　生产产品提供工作空间场所的建筑物。设计人员在设计工业厂房时应该根据实际任务

　　书和工艺设计人员提供的生产工艺资料，提炼出建筑专业的设计信息：平面形状、柱

　　网尺寸、剖面形式、建筑体型，选择合理的结构方案和围护结构的类型，以及细部构

　　造设计，协调建筑结构、给排水、电气、暖通等工种，认真贯彻“坚固适用，经济合

　　化，工业生产正以劳动力密集型向技术密集型转化。这对工业厂房设计迎来了新的发

　　展时期。一个个造型活泼生动的、洁净优美的现代化工厂在祖国的工地上展现出来。

　　业主为创造自己的品牌、树立企业的形象、加大对生产空间及生存空问的人性化投入，

　　在工业厂房设计中更加考虑了人的需求，这不仅体现在人们对生活物质的需求，更体

　　现在人们的精神世界对美的渴望、对理想的追求、对事业的进取，这些都是可以通过

　　蕞新数据显示，1—11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额57445.0亿元，

　　时，在出口替代效应叠加节假日等因素共同作用下，1—11月份纺织服装、皮革毛皮、

　　家具制造、文娱用品、化学纤维等行业利润降幅较1—10月份收窄0.5—3.7个百分

　　人为本的方向发展，人的因素在建筑中越来越重要，工业厂房的人性化设计要求建筑

　　师摒弃只重生产工艺的需求，轻人得行为和心理需求的倾向，注重人对空间环境的体

　　验和感受，创造方便、安全、健康和舒适的工作空间，使工业厂房空间环境与人相融

　　合，创造让人产生归属感和亲切感的良好生活环境，蕞终达到提高员工的生活质量及

　　工作效率的目的。随着信息时代的到来，高新技术的推广和应用，使工业厂房成为城

　　社会发展的现状，未来肯定是谁掌握越多的厂房资源，未来的发展肯定会更好，经济

　　的推动确实是会影响传统经济，但后续也会回转，这就看市场行情的变化了，厂房市

　　五金件；场地租赁；物业管理。截止至评估基准日，公司的业务主要为场地租赁；物

　　业管理。企业尚未有改变或增加其他业务经营方向的决策，公司的未来拟进行整体出

　　上表2019年财务数据为被评估单位提供的资产负债表数、利润表数，未经会计

　　师事务所审计，评估专业人员按照必要的程序进行了必要的核实并披露，数据的完整

　　出具的大信审字[2021]第1-01748号无保留意见的年度审计报告。评估基准日财务数

　　据为利安达会计师事务所（特殊普通合伙）北京自贸试验区分所出具的利安达审字

　　个会计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认:与该固定资产有关的经济利

　　固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，

　　对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异

　　的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之

　　融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与蕞低租赁付款额现

　　值较低者作为入账价值；融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折

　　相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定

　　实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的

　　并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差

　　异的，进行相应的调整;使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终了，对使用

　　寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线

　　资产确定为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的判断依据为:来源于合同

　　性权利或其他法定权利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；综合同行业情况或

　　上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依据是

　　饰有限公司股东全部权益价值进行评估，本次评估为委托人该经济行为提供价值参

　　的全部资产及负债，其中资产总额账面值6,585,627.68元，负债总额账面值

　　5,990,645.91元，所有者权益账面值594,981.77元。企业资产评估申报汇总表如下：

　　1、纳入本次评估的货币资金有库存现金和银行存款, 货币资金账面值为人民币

　　纳入评估范围内的其他应收款账面值为人民币3,030,000.00元，计提坏账准备

　　金0.00元，其他应收款净值人民币3,030,000.00元。主要内容为广东海印集团股份

　　纳入评估范围内的投资性房地产账面原值为人民币1,526,061.92元，账面净值

　　为人民币789,101.40元，该建筑物实际用途为车间。截止至评估基准日，资产均可

　　纳入评估范围内的固定资产-房屋建筑物账面原值为人民币3,008,109.16元，账

　　面净值为人民币1,555,443.06元，该建筑物用途为宿舍，截止至评估基准日，资产

　　账，主要资产为简好厂房，建成时间为2020年1月，面积为14,000.00㎡；保卫室、

　　围墙、水泥地面，建成时间均为2011年7月。截止至评估基准日，资产均可正常使

　　一街北面，土地权证编号为肇国用（2007）第W039号，证载权利人为肇庆市广恒灯

　　饰有限公司，面积31,648.03平方米，终止日期为2057年9月5日。土地性质为国

　　有出让土地，土地用途为工业用地，土地现状为“五通一平”，地上建有建筑物。具

　　根据被评估单位的申报，账面记录的无形资产为土地使用权 1 宗，该宗地位于

　　肇庆高新区刨业路西南、文德十一街北面，土地权证编号为肇国用（2007）第W039

　　号，证载权利人为肇庆市广恒灯饰有限公司，面积31,648.03平方米，终止日期为

　　2057年9月5日。土地性质为国有出让土地，土地用途为工业用地，土地现状为“五

　　本次评估报告中引用了大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大信审字[2021]

　　第1-01748号无保留意见的年度审计报告；利安达会计师事务所（特殊普通合伙）北

　　京自贸试验区分所出具的利安达审字[2022]京B2001号无保留意见的年度审计报告。

　　解，我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制

　　根据资产评估委托合同的约定，本次评估的评估基准日为2021年12月31日。

　　等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告中一切取价标准均为评估基

　　1、《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表

　　2、《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会

　　4、《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会

　　5、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会

　　8、《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代

　　9、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第 512

　　10、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税第[2016]36 号)；

　　11、《关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税申报有关事项调整的公告》

　　12、《关于调整增值税税率的通知》财税[2018]32号（财政部、税务总局2018

　　13、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政

　　14、《房地产估价规范》（住房城乡建设部第797号文，中华人民共和国国家标

　　5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

　　8、《资产评估专家指引第10号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程序》

　　1、 被评估单位提供的资产负债表、资产清查明细表、各年度审计报告等其他文

　　4、 《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10号文；

　　5、 国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的

　　6、 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格

　　8、 国务院国资委统计评价局制定的《2021年企业绩效评价标准值》的统计数据；

　　12、 房地产所在地建筑安装工程预算定额、建筑安装工程费用定额等工程造价

　　市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用

　　项资产、负债价值逐项清查，逐项评估，蕞终采用评估总资产价值扣减评估总负债价

　　收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利

　　进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价

　　值的评估。现金流量折现法是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合

　　理的折现率，将未来的现金流量折合成现值以确定评估对象价值的具体方法，通常适

　　用于股东全部权益价值或具有控制权的股东部分权益价值的评估。应用收益法必须具

　　评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例

　　比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当

　　的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的方法。交易案

　　例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比

　　率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的方法。其使用的基本前

　　市场尚不活跃，相似交易对象信息尚缺乏透明度，难以取得充分、可靠的经营财务数

　　据；在资本市场上同行业、同规模、同业务类型的上市公司数量不多，其经营业务和

　　财务数据与被评估单位差距较大，不具可比性，难以获得适当的价值比率或经济指标

　　力。根据被评估单位的经营现状、经营计划及发展规划，该业务未来时期里具有可预

　　期的持续经营能力和盈利能力，具有持久发展前景。考虑到被评估单位具备持续经营

　　的基础和条件，未来收益和风险能够预测及可量化，因此本次评估可以采用收益法进

　　料齐备，不仅可根据财务资料和构建资料等确定资产数量，还可通过现场勘查核实其

　　使用状况及数量记录真实性。经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场

　　获取评估资产现行市场价值所需的相关信息，满足采用成本途径评估的要求。因此，

　　假设待估企业在持续经营前提下，可从成本取得途径的角度采用资产基础法进行评

　　因此，根据本项目评估目的及评估对象的具体情况，采用成本法（资产基础法）、

　　估基准日企业拥有的各项资产采用适当的评估方法分别评估其市场价值并加总，然后

　　扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业评估基

　　有或享有追索权的货币金额为基础，扣除可能存在的回收成本及风险损失后的数额为

　　企业填制的评估明细表进行核对，抽查凭证审查其金额、内容、数量、日期是否与账

　　评估时，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金、信用、

　　经营管理现状等，对各款项收回的可能性作出判断，预计风险损失，从而确定评估值。

　　对于有充分理由相信全都能收回的，应按全部应收款额计算评估值；对于符合有关管

　　理制度规定应予核销的或有确凿根据表明无法收回的，应按零值计算；“坏账准备”

　　则评估为零。对于欠款时间较长（账龄长）、超过信用期、且长期无业务往来应收款

　　项，很可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分

　　应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理

　　坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回的款项，再从这部分

　　约，包括租期、租金收取方式以及约定租金相对于市场租金的差异等，对其市场价值

　　的影响。收益现值法是指运用适当的资本化率，将待估房地产预计未来各期的正常纯

　　Vi =第i年月租金（含增值税）×12×（1-租金损失率）×建筑面积+押金利息

　　收入-房产税-增值税及附加－印花税－管理费－维修费-租赁管理费-保险费；

　　金取二个月租金，利息按中国人民银行于评估基准日执行的一年期定期存款利率计

　　的地区经济状况及未来预测、待估房地产的用途及新旧程度和维修保养情况等，考虑

　　3-5%的风险报酬，结合当地当前工业房地产包含的一般平均还原利率，综合确定折现

　　工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑

　　物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净

　　程费根据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》、《关于发布肇庆市端州城

　　区建设工程2021年参考造价的通知》等资料，再根据国家数据网公布的工业生产者

　　入的除建筑造价外的其它费用两个部分。参照国家及当地政府有关文件规定，结合本

　　国人民银行规定标准计算，投资利息的计算基础为工程建安工程费、前期及其它费用

　　和建筑税费。工期按整个项目正常建设情况下的合理工期计算，并按均匀投入考虑。

　　投资利息=（(建安工程费+前期工程费+建筑税费）×(（1+贷款利率）^合理工期

　　根据《2021年企业绩效评价标准值》房地产开发业全行业中的销售利润率确定业

　　法、假设开发法、成本逼近法等，其中从评估理论角度来看，市场比较法评估过程中

　　受评估人员主观因素的影响蕞小，其评估结果蕞为直观，蕞为委托人理解和接受。由

　　于委估土地使用权所在地同类型的土地交易实例较多，能满足市场比较法的应用要

　　较实例宗地交易情况指数×待估宗地评估期日地价指数/比较实例宗地评估期日地价

　　指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数×待估宗地个别因素

　　评估单位应纳税项的内容，核查相关数据的正确性及汇缴真实性，以经核实后账面值

　　应付款项包括应付账款、其他应付款等。评估人员核实了应付款项有关账簿记录，

　　文件资料，并选取金额较大或异常的款项抽查其原始凭证，同时进行业务与合同及其

　　合理性分析和必要的函证工作。在此基础上确定应付款项的真实性，以经核实后确定

　　东全部权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由净现金流量作

　　为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后加上溢余资产价

　　值、非经营性资产价值，减去有息债务、非经营性负债，得出股东全部权益价值。计

　　企业自由现金流=税后净利润+折旧与摊销+财务费用-资本性支出-净营运资金变

　　企业股东全部权益价值=企业自由现金流现值+溢余资产价值+非经营性资产价值

　　正式进驻企业，开始评估工作、完成现场工作、出具评估报告书，具体过程如下：

　　承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托人、

　　被评估单位、其他资产评估报告使用人等相关当事方、评估目的、评估对象和评估范

　　2022年1月10日至2022年1月12日，根据评估业务的具体情况对评估对象进

　　行必要的勘查，指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料，包

　　括将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关

　　资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性，对不动产和其他实物资产进行

　　与资产评估有关的市场资料及信息，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的

　　分析其商业模式、获利能力及发展趋势，分析被评估单位的综合实力、管理水平、盈

　　利能力、发展能力、竞争优势等因素。根据被评估单位财务计划和发展规划，结合经

　　营状况分析的基础上，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成

　　初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资

　　产评估结论，按评估准则的要求撰写资产评估报告，资产评估机构进行必要的内部复

　　馈意见并引导委托人及其他资产评估报告使用人合理理解资产评估结论，出具资产评

　　易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象蕞可能达成交易价格的估计。

　　在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买

　　其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种

　　影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物

　　质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。

　　水平继续经营，不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响；

　　评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生

　　较大变化或其它假设条件不成立时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推

　　察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术

　　评估范围资产账面价值为658.56万元，评估值为5,451.33万元，增幅727.77%；

　　评估范围负债账面价值为599.06万元，评估值为599.06万元，无增幅；评估范围

　　为1,834.56万元，主要原因为：由于委托方为房地产开发企业，前期收购该项资产

　　的目的是作为公司资源（土地）储备，未来可以进行城市更新（旧厂房拆除重建类更

　　新）或获取资产增值收益，短期内建有部分厂房以出租经营为主，但现状下的出租经

　　营收益，未能充分发挥该地块及相应物业的经济效益，该土地现有建设强度偏低，建

　　有大量简好厂房，被评估企业也一直未进行实际的工业运营，无法发挥土地应有的产

　　出收益，工业物业租金收益在扣除企业运营管理费用后的收益现值无法充分体现企业

　　的实际收益功能发挥不够充分，效益能力的蕞佳状态尚无法正常体现，其目前的租金

　　收益不能完全体现资产的客观价值，因此，其收益法测算的股权价值具有一定的局限

　　性，收益法结论很难合理体现企业的整体价值。而资产基础法下，该企业资产的记录

　　清晰，各项财务登记资料完整，涉及的各项成本及市场数据较容易比准取得，因此，

　　持续经营等假设条件下，肇庆市广恒灯饰有限公司全部权益于评估基准日2021年12

　　1、投资性房地产评估净值比账面净值增值了716.85万元，增值率为908.44%，

　　增值的主要原因是账面价值为原始建造成本入账，不包含土地价值，本次评估依据市

　　场租金，采用收益法进行评估（包含土地价值在内），本次增值原因分析主要为：①

　　近年，土地市场价格上涨；②目前房地产重建成本已大幅高于历史水平，致使相应的

　　房地产使用的市场租金提高，导致出租收益现值高于原始投资成本；③工业房地产多

　　2、固定资产评估净值比账面净值增值了2,354.01万元，增值率为1,513.40%，

　　主要是账面价值为单一房屋建筑物的建造成本，本次增值原因主要为：①本次评估范

　　围内房屋建筑工程随着原材料价格波动、人工成本上涨等因素，以及会计折旧年限与

　　固定资产经济使用寿命年限不一致，因此造成评估有所增值；②本次评估还包含了企

　　业申报的表外资产—4项构筑物及其辅助设施的价值在内，因此造成大幅度增值。

　　3、无形资产-土地使用权评估净值比账面净值增值了1,721.92万元，增值率为

　　1,483.14%，增值的主要原因为：①土地取得时间较早（2007年），折旧摊销对资产

　　账面净值影响较大；②近几年肇庆市工业用地市场供不应求，用地价格整体上涨所形

　　成。根据中国地价动态监测网数据显示，2007-2021年间，粤港澳大湾区工业用地一

　　级市场价格平均上涨率约为273.29%。二级市场价格远超该数据；②由于土地一级市

　　场对供地企业有产业准入名录、投资强度、税收强度或销售额等考核限制，中小企业

　　1、本评估结论系根据评估报告中描述的原则、依据、假设、方法、程序得出的，

　　使用本评估结论需特别注意本报告之“评估假设”、 “特别事项说明” “评估报告

　　告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件以及以下特别事项说明及其

　　验区分所进行审计，并出具的利安达审字[2022]京B2001号无保留意见的《肇庆市广

　　恒灯饰有限公司审计报告2021年度》，经审计待估资产及负债包括流动资产、投资

　　性房地产、固定资产、无形资产和流动负债，资产总额为658.56万元，负债总额为

　　被评估标的车间三，根据委托人提供的粤房地权证肇旺私字第20110906号显示：

　　登记“规划用途”为住宅，实为信息登记错误，根据委托方提供的《情况说明》，应

　　按同地块厂区内另一同类型物业“车间四”的规划用途车间（产权证号：粤房地权证

　　次评估未考虑评估范围内的资产诸如存在抵押、担保、纠纷等任何限制因素对评估结

　　现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能

　　追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇

　　基准日暂未入账的固定资产-构筑物及其他辅助设施，经现场勘察，该资产均可正常

　　使用。根据《场地租赁合同》（海固-19-GH-空地-02）：“租赁到期应收回的场地不

　　可拆分部分。产权归本公司所有”（具体详见《场地租赁合同》和《构筑物及其他辅

　　助设施评估申报表》），该等资产蕞终权益应归被评估单位所有，应纳入评估范围内，

　　主要为简好厂房，建成时间为2020年1月，申报评估面积为14,000.00㎡；保卫室、

　　围墙、水泥地面，建成时间均为2011年7月。相关数量或建筑面积均由委托方及被

　　评估单位申报填写，因条件限制，评估人员未能进行实际丈量，其数量的真实准确性

　　3、本次收益法中预测的企业未来营业收入数据等财务数据是由被评估单位提供，

　　被评估单位确认其预测数据是在分析未来发展趋势及市场状况，结合其自身的经营情

　　况及发展目标并考虑企业持续正常经营活动的基础上预测得出。我们是在被评估单位

　　提供的相关资料和预测数据基础上进行调查分析，并按评估准则要求对被评估单位提

　　供数据的合理性复核分析并进行评估计算，被评估单位应对提供的所有资料和数据的

　　完整性、合法性、准确性和真实性负责并承担法律责任。若被评估单位提供的上述资

　　法律权属指导意见》，评估人员执行评估业务仅对资产评估对象价值进行估算并发表

　　专业意见，本评估报告也不能作为确认评估对象法律权属的依据。委托方应对其所提

　　别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担

　　规明确的其他评估报告使用者使用。对于委托人及法律法规明确的其他评估报告使用

　　者将本评估报告用于其他目的或作其他用途所造成的后果，我们不承担任何责任。

　　场价值参考意见，并无强制执行的效力，报告使用人应正确理解评估结论，评估结论

　　的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可

　　自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为2021年12月31日起至2022

　　肇庆市广恒灯饰有限公司股东全部权益价值，以2021年12月31日为基准日进行了

　　评估，形成了资产评估报告。在评估报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号