集体土地租赁房起步房租不炒能否破题
“从参与主体来看，已经入市的集体土地租赁房吸引了多方参与。”12月9日，北京市住建委相关负责人在丰台区成寿寺集体土地建设租赁住房项目探访集体采访时透露， 北京市头部个集体土地租赁房项目——丰台区南苑乡成寿寺项目主体结构已经封顶，预计2020年6月实现竣工交用，探索10年的农村集体用地租赁房探索即将正式接受市场的检验。
“我们并不主张农民和集体组织将农村集体建设用地一次性流转，建议建设能够获取稳定收益并与城市功能相配套的产业。”曾深度参与农村集体建设用地流转细则的一位专家向北京商报记者直言，农民和集体组织没了土地，便没有了生产资料。
所以在流转的时候，对于农民未来生活的保障，要给予考虑。“把使用权一次性出让，卖了50年、70年这种方式并不可取，虽然农民可以一次性拿到钱，但钱花完了，怎么办？“从农民和集体组织的角度考虑，农村集体建设用地在流转的过程中，较佳的方案不是一刀切，而是应将一部分集体建设用地保留下来，用以建设能够获得持续性收入的产业或者长租公寓。这样农民虽然也从农村集体变成城市集体了，但却拥有了一份稳定长期的收入。
“比如，现在北京在搞总部经济，有金融区等一些区域，如果是金融机构自己盖写字楼，就必须征地，但写字楼盖起来之后，这里的工作人员需要配套服务，那农民就可以在自己的土地上建设。另外一个就是租售并举中非常重要的租赁住房，这样一来产权就属于农民，可以出租、也可以委托机构进行经营，这样，产业本身是与城市融合的，农民还可以盈利，就有了一个长久的收入保障。”上述专家道。
据了解，目前北京长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目（全市约4万间）多为改造类，但随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3-5年新建项目（集体土地）市场占比将超过90%（2017-2018年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3-4万间租赁住房），且持续增加。
事实上，从去年开始，北京丰台、大兴、顺义、通州等区都开始了集体土地租赁房建设。这些项目中，有不少都在与房企或专业租赁运营商合作。目前已开工的项目既有经济实力较强的乡镇、村集体经济组织，也有首创集团等市属国有企业，以及万科、链家等民营、专业住房租赁企业参与。
以参与集体用地租赁房颇深的万科为例，北京商报记者了解到，截至目前，北京万科已经获取了包括草桥村、瀛海、旧宫、台湖、成寿寺、高立庄在内的6个集体租赁住房项目，总建筑面积75万m2，提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。北京万科相关负责人在接受北京商报记者采访时透露，在未来三年，万科计划每年新增约7000间新增租赁住房项目开业。
“率先开工建设的成寿寺、高立庄项目，已开放城市展厅部分，开始向周边企业和个人预租。”除了这两个走得比较快的项目外，上述北京万科相关负责人介绍，万科同样在丰台参与的另外一个集体土地租赁住房——草桥村项目，目前已经取得规划条件与立项批复，规划许可证与施工证正在办理中， 2021年建成后，大约可提供3150套租赁住房。
各大房企正纷纷抢滩长租公寓市场。据克而瑞研究中心数据显示，截至2018年底，TOP 30房企中，已进军或将布局长租公寓的房企已达近20家。
巨头抢滩背后，是楼市需求端的变化。58同城、安居客联合发布的《租房消费行为调查报告》显示，35岁以下的年轻人是租房市场的主力军。具体来看，租客年龄在20岁以下的占比14.1%，21-25岁之间的占比34.4%，26-30岁的占比26.9%，31-35岁的占比14.4%，36岁及以上的占比10.1%。
报告发现，随着观念的升级和住房租赁政策的完善，“90后”的置业观已悄然改变，年轻人对租房的接受程度不断增加，“只租不买”或将逐步流行。传统的租赁住房市场已经不能满足更为“年轻化”的租客需求，高品质租房市场缺口急需得到填补。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，与传统长租公寓不同，集体土地上建设长租公寓，让企业能以较低价格获得项目运营权。前期投入成本的优势可以转化为配套设施、服务方面的优势，形成一个可持续的良性循环。除此之外，项目以“高品质”的姿态入市，也能收获大批租客，保障项目整体出租率。
郭毅分析称，由于长租公寓运营时间长、回报周期长等特征，“爆雷”现象频频发生，在集体土地上建租赁房或许能探索出一条长租公寓的新路；对于租客而言，高房价的负担也会在集体土地项目上得到缓解。
目前，从参与主体来看，已入市集体土地租赁房吸引了多方参与，包括由乡镇、村集体经济组织自行投资建设；集体经济组织以土地使用权作价入股、联营与国有企业合作建设；集体经济组织以项目经营权出租方式与社会资本合作开发等形式。
“就集体用地做租赁房来说，北京作为头部个‘ 摸着石头过河’的市场，在与企业一起走通了集体土地的合作路径，但培育租赁住房市场，还处于试验与拆弹并行的阶段。”一位集体土地项目负责人告诉北京商报记者， 例如租赁住房市场准入机制的制定、规划设计规范的制定、项目建设资金的解决方案、收益分配的界定等，这些都是为了在政策允许的范围内，蕞大程度地确保租赁住房能快速且高质量地建设，形成供应。
万科方面在接受北京商报记者采访时也表示，目前集体用地做租赁住房的政策仍处于探索阶段，各区对于政策执行方式不同，各项目集体经济组织情况也不同。以草桥项目为例，北京万科与草桥村集体拟以作价入股模式，将土地及建成后物业归属双方合资公司名下。但由于政策暂不明确，项目建成后，草桥村集体先行将建成物业中45%部分以委托经营的方式交由北京万科运营50年，剩余55%部分以租赁的方式租赁给北京万科。“无论项目经营是否盈利，北京万科需按照协议每年支付村集体约定的保底收益。即北京万科为草桥村项目的实际全部投资人及运营负责人，承担项目全部投资及运营风险。”上述负责人直言。
值得一提的是，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点，去年，北京市住建委同金融管理部门，积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策，确定了头部批4家银行的融资方案。
2017年8月，原国土资源部为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，根据地方自愿的原则，确定头部批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
北京于同年出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。
按照计划部署，北京于2017-2021年的五年内，供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷，大约可以建设50万套租赁房。
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